Словарь терминов по недвижимости Таиланда. Основная терминология риелторов, юристов, застройщиков недвижимости Пхукета.

Словарь терминов пополняется. Чтобы пополнить или прокомментировать публикацию, перейдите по ссылке.

Агент (Agent)

Агент недвижимости — посредник между продавцем и покупателем недвижимости на Пхукете. Услуги агента оплачивает продавец.

Амортизационный фонд  (Sinking Fund)

Запас денежных средств, создаваемый совместно всеми покупателями квартир в кондоминиумах, на случай капитального ремонта здания, лифтов или общей подъездной дороги или другой совместной собственности. Не расходуется на текущие нужды, создается разово и пополняется по мере расходования. Взносы в фонд уплачиваются каждым покупателем при оформлении собственности, рассчитываются с кв.м. общей площади недвижимости.

Апартаменты, юнит (Apartment, Unit)

Термин для обозначения отдельного помещения в кондоминиуме. Для русскоязычного рынка мы используем более привычное понятие — “квартира”.

Блок апартаментов (Apartment Block)

Отдельно стоящее многоквартирное здание без лицензии кондоминиума. Квартиры в блоке апартаментов не могут быть оформлены в собственность иностранного гражданина, а только в долгосрочную аренду на 90 лет (см.лизхолд).

Блю-бук или хаус-бук (Blue-book or House Book)

Свидетельство о регистрации квартиры. Выглядит как небольшая книжка синего цвета, отсюда и получила своё название. В домовую книгу вписываются данные владельца и адрес объекта собственности.

Возврат инвестиций (Investment Return)

Относительный показатель возврата вложенного капитала. В случае с недвижимостью, выражается в процентах (%) от суммы затраченных на покупку недвижимости средств, без учета расходов на текущее содержание и юридическое оформление.

К примеру, «ежегодный возврат инвестиций 5%» означает фактический возврат средств в сумме 5% от стоимости приобретенной недвижимости. Выплачивается на банковский счет владельца недвижимости.

Встроенная мебель (Built-in Furniture)

Включает в себя встроенные шкафы, кухонную мебель и сантехнику. Как правило, все квартиры в Таиланде строятся и передаются покупателю со встроенной мебелью, а дополнительный пакет мебели доступен за отдельную плату.

Гарантированная аренда, арендная программа (Guaranteed Rental Return, Rental Program)

Обязательство арендатора (управляющей компании) выплачивать собственнику арендуемого имущества безусловный доход в Y% от стоимости имущества, на протяжении X лет.

К примеру, владельцы квартир в проекте ВИП Ката 2 Кондоминиум заключают договор арендной программы с управляющей компанией сроком на 8 лет и получают фиксированный ежегодный доход 7% от стоимости приобретения.

График платежей (Payment schedule)

Установленный застройщиком график внесения оплат за приобретаемую покупателем недвижимость. Как правило, состоит из резервационного депозита, платежа при подписании договора купли-продажи (в сумме от 20 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости) и 4-5 платежей по этапам завершения строительных работ. К примеру, при покупке квартиры в строящемся кондоминиуме с периодом строительства 24 месяца, график платежей может быть таким:

Договор гарантированной аренды (Rental guarantee agreement)

Заключаемый между собственником квартиры (арендодателем) и управляющей компанией (арендатором) договор, по которому арендатор сдает передаваемую недвижимость в аренду на своих условиях и по своему усмотрению, берет на себя все риски по возмещению ущерба сдаваемой в аренду недвижимости и выплачивает арендодателю фиксированную плату в % от стоимости недвижимости. Периодичность выплат: помесячно, ежеквартально, раз в полгода — устанавливается договором.

Застройщик (Developer)

Компания, выступающая в роли инвестора проекта. Застройщик привлекает подрядчиков (архитекторов, дизайнеров, строительные бригады), а также содержит или привлекает отдел продаж, сотрудничает с агентствами недвижимости. Застройщик реализует объект и берет на себя обязанности перед покупателями.

Например, компания Пхукет9 является компанией-застройщиком, однако содержит в штате инженеров, отдел маркетинга и продаж, а также более 150 строителей. Для строительства больших проектов, компания привлекает дизайнеров, архитекторов, подрядчиков, тяжелую технику, а также сотрудничает с агентами.

Инвестиционная недвижимость (Investment Property)

Недвижимость, приобретенная с целью получения дохода. Как правило, такая недвижимость расположена в курортной зоне, в пешей доступности от пляжа и востребована для туристических целей. Инвестиционная недвижимость приносит владельцу доход от аренды. Это может быть фиксированный доход, получаемый в рамках договора арендной программы, так и доход от аренды недвижимости на усмотрение владельца. Также инвестиционная недвижимость означает намерение владельца продать объект по мере роста ее стоимости.

Инфраструктура Кондоминиума (Condominium Facilities)

Это находящиеся в совместной собственности владельцев квартир в кондоминиуме бассейны, парки, холлы, рестораны, фитнес-центры, парковка. Наличие и состав инфраструктуры влияет на ценность кондоминиума: чем богаче и современнее инфраструктура, тем выше цена квартир в таком кондоминиуме. Кондоминиум можно сравнить с элитным российским жильем, с закрытыми дворами, детскими площадками и парковками.

Инфраструктура района (Area Facilities)

Подъездные дороги (их состояние), наличие и доступность магазинов, супермаркетов, рынков, ресторанов, кафе, баров, аптек, массажных салонов и прочих заведений сферы быта и обслуживания — в районе расположения объекта недвижимости. По-простому: всё, что делает отдых в курортной зоне простым, удобным и качественным. Районы Пхукета значительно отличаются по составу и наличию инфраструктуры. К примеру, самая «богатая» курортная инфраструктура на Пхукете в районах Ката, Карон, Патонг. А районы северной части острова: Бангтао, Лагуна, Найтон, Найяинг и Майкхао — не обладают развитой инфраструктурой и относятся к классу «перспективных»

Кондоминиум (Condominium)

Жилой комплекс с общей территорией и специальной лицензией кондоминиума. Квартиры в кондоминиуме разрешено оформлять в собственность иностранных граждан. Квартиры находятся в индивидуальном владении (по закону, есть два типа владения: фрихолд и лизхолд), а общая территория — в совместном владении всех собственников.

Лизхолд (Leasehold)

Дословно переводится как “долгосрочная аренда”. Способ оформления недвижимости в аренду от собственника (застройщика) покупателю (арендодателю), общим сроком на 90 лет. На три периода по 30 лет каждый.

Лизхолд-квота (Leasehold Quota)

Квота от общего количества квартир в кондоминиуме, которые не могут быть оформлены в собственность иностранцев, а только в долгосрочную аренду (лизхолд). По закону, составляет 51% квартир в любом кондоминиуме

Лицензия Кондоминиума (Condominium License)

Документ, подтверждающий статус кондоминиума. Чтобы быть кондоминиумом, жилой комплекс должен удовлетворять ряду требований, как то: территория общего пользования (common area) должна занимать не менее 30% площади застройки земельного участка. И к зданию кондоминиума должна вести дорога общего пользования шириной не менее 7 метров, чтобы обеспечить свободный проезд к зданию.

Пакет мебели и декораций (Furniture and Decorations Package)

Включает встроенную и переносную мебель, бытовую технику, сантехнику, предметы интерьера (ковры, шторы, постельное белье, полотенца, столовые приборы). Может предлагаться застройщиком за доплату к стоимости квартиры, или быть уже включен в стоимость квартиры. Как правило, для участия в арендной программе квартиры должны быть укомплектованы предлагаемым застройщиком пакетом мебели и декораций.

Предметы интерьера (Decoration Package)

Это мелкие предметы интерьера: посуда, постельное белье и принадлежности, картины, сувениры и т.д. — всё, что создает уют в квартире

Приемка объекта (Inspection)

Совокупность мероприятий проверки качества построенной недвижимости, проводится после полного завершения строительства. Клиент осматривает квартиру на предмет дефектов строительства. Застройщик обязан устранить выявленные дефекты. Как правило, после устранения дефектов клиент производит последний платеж за квартиру по установленному графику платежей, и уже после этого происходит оформление прав собственности на квартиру.

Прирост стоимости (Capital Gains)

Один из двух факторов инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Это % увеличения стоимости квартиры за период владения. Для курортной недвижимости объясняется ростом стоимости земли, на которой расположен объект. К примеру, на Пхукете земля ежегодно дорожает на 5-10% ввиду ограниченности территории острова

Программа Гарантированного Дохода (Guaranteed Rental Program)

Комплекс мер по сдаче в аренду объекта недвижимости управляющей компанией, по заключенному между владельцем объекта и управляющей компанией договору, рассчитанному на определенный срок и % получения дохода. Процент доходности рассчитывается от стоимости недвижимости.

Разрешение на строительство (Construction Permit)

Разрешительный документ на строительство. В Таиланде распространена практика получения данного документа не до начала строительства, а уже в процессе. Это несет определенные риски для покупателей. Рекомендуем убедиться в наличии данного документа у застройщика до принятия решения о покупке недвижимости.

Регистрационные сборы (Registration Fee)

Сумма налогов и сборов за переход права собственности, уплачиваемых при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Для фрихолда составляет примерно 2,5% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости, при оформлении в лизхолд равна 1,1%

Резервационный депозит, задаток (Reservation Deposit)

Вносимая покупателем сумма залога за приобретаемую недвижимость. Как правило, составляет 100 000 Тайский батов, вносится в рамках договора купли-продажи или по отдельному резервационному договору, на срок до 30 дней. (резервационный период). Задаток невозвратный в случае отказа покупателя от сделки.

Резервационный период (Reservation Period)

Период, в течение которого недвижимость резервируется за конкретным покупателем, т.е. не может быть повторно продана другому покупателю. Как правило, составляет 20-30 дней, в течение этого времени застройщик готовит договор купли-продажи и направляет его клиенту для подписания

Сборы за обслуживание общей территории (Common Area Fee)

Платежи, вносимые за поддержание в порядке общей территории кондоминиума. Уборку и чистку бассейна, уход за парковыми зонами, замену осветительных элементов и т.д. Оплачиваются ежегодно авансом, рассчитываются от кв.м. общей площади квартиры в кондоминиуме.

Например, владелец квартиры площадью 35 кв.м. при ставке 60 THB с кв.м. в месяц ежегодно платит 35*60*6 = 12 600 THB

Территория общего пользования Кондоминиума (Common Area)

Находящиеся в совместной собственности всех владельцев кондоминиума места общего пользования: холлы, коридоры, лобби, ресепшн, лифты. По закону о Кондоминиуме — для поддержания общей территории в надлежащем состоянии, все владельцы квартир в кондоминиуме совместно оплачивают сборы за обслуживание общей территории

Фрихолд (Freehold, Foreign Freehold)

Дословно переводится как “свободное владение”. Способ оформления квартиры в кондоминиуме в полную собственность иностранного гражданина. По закону, не более 49% квартир от общего числа квартир в кондоминиуме может быть оформлено во фрихолд.

Фрихолд-квота (Freehold Quota)

Квота от общего количества жилой площади кондоминиума, выделенная для оформления в собственность иностранных граждан. По тайскому законодательству в иностранное владение продается до 49% от общей жилой площади.

Чанот (Chanote Title)

Земельный кадастр. Свидетельство о праве собственности на земельный участок. Границы земельного участка четко установлены с применением GPS-метода. Выдается на бумаге установленного образца, с гербовыми и водяными знаками, содержит сведения о всех владельцах земельного участкка

Экологический сертификат (Environmental Impact Assessment (EIA))

Один из 2-х основных разрешительных документов при строительстве кондоминиума. Аналог российского разрешения на строительство. В Таиланде распространена практика, когда застройщики получают разрешение в процессе строительства.