Рынок недвижимости, как и любой рынок сбыта регулярно переживает периоды перенасыщения, падения спроса, снижения цен и снова повышения количества продаж, новый ажиотаж.

Прошлые кризисы, настоящее и будущее рынка недвижимости. Какие возможные риски стоит ожидать.

Компания Пхукет9

1. Периоды прошлых кризисов на Пхукете

Последние десятилетия Азия в целом переживает стадию роста. Кризис 2008 для Пхукета был малозаметным потому, что предложений на рынке было относительно мало. Спрос превышал предложения. В период «падения» курса российского рубля (2014-2015 гг.) продажи недвижимости на Пхукете замедлились. Цены, тем не менее, оставались на том же уровне, в течение 2 лет произошло замещение рынка покупателей с российского на китайский.

В середине 2015 обвалился курс евро, рынок потерял часть европейских покупателей. Но в то же время курс китайского юаня достиг своего пика и почти 80% всех продаж с того времени приходится на покупателей из Китая.

2. Настоящее время

На период 2018-2020 гг спрос все еще превышает возможности застройщиков удовлетворить желание покупателей. Однако, рынок аренды чувствует себя уже не так уверенно, как 4-5 лет назад. Застройщики уменьшают ставки по “гарантированной доходности” с 10 до 5%. Так как кроме кондоминиумов на Пхукете запускается большое количество отелей, а увеличение туристического потока на остров замедлилось.

Курс китайского йена упал на 20% c 2015 года, тем не менее, китайцы все еще остаются основными покупателями островной недижимости. Также с приходом китайских покупателей и застройщиков значительно поменялись цели приобретения. Если до 2014 года недвижимость покупали европейцы и русские для личного проживания, зимовок на «даче», то сегодня основная цель покупки — инвестиционный доход от аренды.

3. Замедление рынка строительства

В 2019 году количество запуска новых проектов кондоминиумов на Пхукете оказалось вдвое меньшим, чем в 2018. Застройщикам в ближайшие два года предстоит завершить строительство и запустить в эксплуатацию более 40 новых объектов, которые открыли продажи в 2017-2019 годах. Некоторые из новых проектов начнут строительство только в 2020-м, при этом проданы уже более чем на половину.

Источник: Phuket9 Research

После запуска проектов, застройщикам предстоит выплачивать арендный доход и бороться за туристов. Это уже приводит к демпингу цен на проживание. Поэтому пока что выигрывают только туристы.

Если рассматривать долгосрочную перспективу, возможно, на рынке недвижимости замедлится и рост цен. Сейчас цены с начала строительства до завершения выростают не более чем на 15-20%, в зависимости от расположения.

4. Возможные риски

Если спрос уменьшиться, некоторые строительные проекты не смогут завершить строительство в срок. Какие-то проекты, могут попасть в категорию “долгостроев”. Из-за кассового разрыва, некоторые проекты могут быть заморожены на неопределенный срок. И что бы понимать какие именно проекты попадают в зону риска, стоит рассматривать каждого застройщика индивидуально.

Однако, учитывая, растущую популярность, развитие острова и ограниченность свободной для строительства земли, а также ограничения по высотности, плотности застройки, в перспективе 7-10 лет стоит ожидать рост цен на землю. Именно эти факторы сегодня толкают большое количество инвесторов идти на риски приобретения недвижимости на Пхукете.

В настоящее время на острове уже есть несколько проектов, которые строятся дольше заявленного срока. Такие проекты все еще продаются, их сложно распознать, не обладая информацией об истории проекта. Также некоторые проекты строятся в локациях, которая не всегда понятна покупателю, который приехал на остров впервые. Земля в таких местах может быть дешевле в десятки раз от более ликвидного расположения, но пользуясь непониманием покупателя, продавцы формируют цены, отталкиваясь от “средней по рынку”. Такой подход повышает риск приобрести недвижимость, которая не вырастет в цене, вырастет незначительно, либо будет обладать очень низкой доходностью и ликвидностью.

Подписывайтесь на наши страницы в  в социальных сетях Фейсбук и Инстаграм, что бы получать актуальную информацию о новых и строящихся проектах и о грамотном выборе недвижимости. Обращайтесь к нам за консультацией, мы также сможем высылать вам горячие предложения по новостройкам Пхукета.